Crédit hypothécaire — mensualité et coût total

Le crédit hypothécaire : bien plus que la mensualité affichée

La mensualité d'un prêt hypothécaire se calcule avec une formule d'annuité constante : chaque mois, vous remboursez une part de capital et une part d'intérêts, le tout figé sur toute la durée si le taux est fixe. Mais la mensualité seule ne dit pas tout — les frais de dossier, l'assurance solde restant dû et les frais d'acte hypothécaire s'ajoutent au coût réel du crédit, et sont souvent sous-estimés au moment de comparer des offres.

Mensualité selon le montant emprunté (25 ans, taux 3,5 %)

L'impact du taux, souvent sous-estimé

Sur un même capital de 250.000 € remboursé en 25 ans, chaque demi-point de taux supplémentaire ajoute environ 20.000 € d'intérêts sur la durée totale — un écart qui pèse plus lourd que la plupart des frais annexes réunis.

L'impact de la durée, sur un même capital de 250.000 € à 3,5 %

Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total : entre 20 et 30 ans, les intérêts passent de 39 % à 62 % du capital emprunté.

Les frais qu'on oublie de comparer

Au-delà de la mensualité, quatre postes méritent d'être demandés explicitement à chaque banque avant de signer :

Frais de dossier — un forfait bancaire, de l'ordre de 350 € en moyenne, mais souvent négociable ou offert lors d'un refinancement.

Assurance solde restant dû (ASRD) — obligatoire dans la plupart des cas pour obtenir le crédit, elle couvre le remboursement en cas de décès (parfois invalidité). Son coût varie fortement : indicativement 1 à 4 % du capital assuré en prime unique, ou 200 à 800 €/an en primes périodiques, selon l'assureur, votre âge et votre état de santé — un questionnaire médical peut faire grimper la prime, voire entraîner un refus partiel de couverture.

Frais d'acte hypothécaire — distincts des frais de notaire de l'achat : ils couvrent les droits d'enregistrement (1 %) et d'hypothèque (0,30 %) liés à l'inscription de la garantie, plus les honoraires du notaire pour cet acte spécifique. Selon notaire.be, ils représentent en moyenne 2 à 3 % du montant emprunté, un taux constant quelle que soit la région (contrairement aux droits d'enregistrement de l'achat, qui varient fortement d'une région à l'autre). Pour un emprunt de 250.000 €, comptez indicativement 5.000 à 7.500 € — un montant à faire confirmer par votre notaire.

TAEG (taux annuel effectif global) — c'est l'indicateur légal qui intègre taux nominal, frais de dossier et assurance dans un seul pourcentage comparable d'une banque à l'autre. Il est obligatoirement communiqué par le prêteur et se situe généralement quelques dixièmes de point au-dessus du taux nominal affiché. C'est le TAEG, pas le taux nominal seul, qu'il faut comparer entre plusieurs offres.

Questions fréquentes