Wat dekken "notariskosten" in België eigenlijk?
In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, zijn notariskosten niet hoofdzakelijk het ereloon van de notaris: ze omvatten drie duidelijk te onderscheiden elementen, waarvan het overgrote deel — vaak meer dan 85 % van het totaal — eigenlijk naar de Staat gaat als belasting, niet naar de notaris zelf.
- De registratierechten — een gewestelijke belasting (12 tot 12,5 % van de prijs naargelang het gewest), volledig doorgestort aan de Staat
- Het ereloon van de notaris — vastgelegd door een wettelijk degressief barema dat de notaris niet vrij kan onderhandelen, onderworpen aan 21 % btw
- De administratieve kosten — ongeveer 1.000 € forfaitair voor kadastrale opzoekingen, hypothecaire opzoekingen en diverse formaliteiten van de akte
Het wettelijke degressieve barema van het ereloon
| Prijsschijf | Tarief |
|---|---|
| 0 – 7.500 € | 4,56 % |
| 7.500 – 17.500 € | 2,85 % |
| 17.500 – 30.000 € | 2,28 % |
| 30.000 – 45.495 € | 1,71 % |
| 45.495 – 64.095 € | 1,14 % |
| 64.095 – 250.000 € | 0,57 % |
| Boven 250.000 € | 0,057 % |
Registratierechten per gewest
| Gewest | Standaardtarief | Verlaagd tarief eigen woning |
|---|---|---|
| Wallonië | 12,5 % | 3 % (enige eigen woning) |
| Brussel | 12,5 % | Vrijstelling op eerste 200.000 € indien prijs ≤ 600.000 € |
| Vlaanderen | 12 % | 2 % (enige eigen woning) |
Volledig cijfervoorbeeld, standaardtarief
Cijfervoorbeeld| Aankoopprijs | Wallonië/Brussel | Vlaanderen |
|---|---|---|
| 200.000 € | 28.618,03 € | 27.618,03 € |
| 300.000 € | 41.497,37 € | 39.997,37 € |
| 400.000 € | 54.066,34 € | 52.066,34 € |
Veelgestelde vragen
Kan men de notariskosten onderhandelen?
Het ereloon verbonden aan de verkoopakte is wettelijk vastgelegd — onmogelijk te onderhandelen. Enkel bepaalde bijkomende kosten (extra afschriften, optionele stappen) kunnen verschillen tussen kantoren.
Geldt het verlaagd tarief "enige eigen woning" automatisch?
Nee, het moet expliciet aangevraagd worden en aan voorwaarden voldoen (hoofdverblijfplaats, geen ander onroerend goed in volle eigendom) — de notaris controleert dit bij de akte.
Moeten notariskosten in één keer betaald worden?
Ja, in principe gebeurt de betaling bij ondertekening van de authentieke akte, meestal via de rekening van de notaris die de verkoopprijs en alle kosten centraliseert.